Lund Torv, Elevineparken og Vabua: Hvilket skredkart er riktig?

 

Det har vært et møte i dag 07.01.2021 med Plan og Bygg - samt formannskap og By og Stedsutviklingsutvalget i Kristiansand Kommune. Foranledningen er selvsagt kvikkleireforekomster i Kristiansand Kommune

I den forbindelse er det referert til et kart der det er trukket en rød linje rundt løsneområdet og en blå linje rundt utløpsområdet. (Figur 1) Dette kartet er hentet fra Multiconsult sin rapport om grunnforholdene på Lund Torv. Der vil man og se (en liten rød ring) markert alle steder der Multiconsult har testet og registret sprøbruddsmateriale/kvikkleire. Merk at et av de punktene er langt inne i Elevineparken - og dermed utenfor den blå ringen som i dette kartet er definert som utløpsområdet.

Imidlertid er dette punktet innenfor utløpsområdet som er markert i NVE sitt kart på skrednett.no (Figur 2)  I dette kartet er over halvparten av Elevineparken definert som endel av utløpsområdet. 

Vi bør og merke oss at både løsneområdet og utløpsområdet i NVE sitt kart (Figur 2) er betydelig mye større enn området som er markert i Figur 1.

Det er og litt rart at det kun er opp langs Østerveien at man skal etablere byggetiltak i Kategori 4. Studentboliger i Elevineparken er vel og Kategori 4 - byggetiltak?  Det kan med andre ord virke som man skal bygge den høyeste studentblokka rett oppå bekreftet kvikkleierforekomst i bunnen av Marviksbakken. I alle fall om det er kartet i Figur 2 som er det riktige. 

Vi har sendt en henvendelse til NVE - med spørsmål om hvilket kart som er riktig.

Figur 1 : Kart hentet fra Multiconsult sin rapport

Figur 2: Kartutsnitt fra skrednett.no

Vabua, Lund Torv og kvikkleiren

Vi som bor i og rundt Lund Torv og Vabua er fremdeles skuffet over utfallet Reguleringsplanen for Lund Torv til slutt fikk. Tragedien på Gjerdrum har i tillegg tilført innbyggerne en ektefølt angst for liv, hus og hjem. Så nå er vi både skuffet og engstelige. Det er et absolutt krav fra innbyggerne rundt Lund Torv at planarbeidet nå settes i bero inntil videre. Dersom Plan og Bygg i Kristiansand kommune og utbyggerne (også SiA) velger å kjøre løpet videre har de en omfattende jobb foran seg for å skape den nødvendige tillit og trygghet for innbyggerne om at dette ikke er problematisk.

Skadekonsekvensklasse, Faregrad og Risikoklasse

I rapporten til Multiconsult fra 2017 har skadekonsekvensklassen fått verdi 27 – som faller inn under kategorien meget alvorlige konsekvenser. I klar tale innebærer det at Parkveien, hele Solbygg Borettslag, deler av Solborg Borettslag, nesten hele Frydenlundveien samt Lund kirke og Lund Barnehage ligger midt i løsneområdet for skred. Utløpsområdet, dvs. området som vil bli dratt med som følge av massene fra ‘løsneområdet’, er nesten hele Nedre Lund, fra Ole Bulls gate i nord til Tønnefabrikken i sør. Det sier seg selv at skadepotensialet er ufattelig mye høyere enn katastrofen som har inntruffet på Gjerdrum i romjula.  

Faregrad er et mål for sannsynlighet for at et ras inntreffer. I rapporten til Multiconsult er den satt til 12 på en skala fra 1 til 51 der 0 til 17 angir lav faregrad. Skadekonsekvensklasse og faregrad regnes til slutt sammen i et mål som kalles Risikoklasse. Her havnet man på 1440 – hvilket er i øvre ende av risikoklassen 3 som går fra 631 til 1900. Man kan bygge i risikoklasse 3 dersom man etablerer tilstrekkelig sikring. I risikoklasse 4 og 5 som er det høyeste risikoklassene bygger man ikke – eller helt unntaksvis – og da med ekstreme sikringstiltak. Dette er de kalde fakta før en spade er satt i jorda i Vabua og på Lund Torv Vi vet også nå at menneskelig aktivitet i større og større grad er utløsende faktor for skredhendelser.

Sikringstiltak

Bygningsmassen som er vedtatt opp langs Østerveien og i Elevineparken er i kategori 4, det vil si en bygningsmasse som utløser behov for omfattende sikringstiltak fordi området ligger i øvre del av Risikoklasse 3. I lys av Gjerdrum-raset kommer det helt sikkert til å bli stort fokus fremover på å sikre grunnforhold og hellinger før byggetiltak i Kategori 4 settes i gang i områder som Lund Torv og Elevineparken. Tiltakene som Multiconsult foreskriver er de vanlige i slike situasjoner: Støttevoll i bunnen av bakken – utgraving på toppen – samt kalksementpæling. 

For orden skyld vil vi gjøre oppmerksom på at bystyret i gamle Kristiansand Kommune vedtok følgende 11 desember 2019 da Reguleringsplanen ble vedtatt. Sak 2. Profilen på Vabua skal ikke endres. Sett i lys av tragedien på Gjerdrum forstår alle nå at topografien i Vabua må endres dersom det bygges i Kategori 4. Den konklusjonen har for øvrig Multiconsult allerede trukket i sin rapport.

Vi vil og gjøre oppmerksom på at i klagebehandlingen som Plan og Bygg oversendte Fylkesmannen heter det at akebakken i Vabua må slakes ut for at plenen skal kunne klippes om sommeren. Sitat : For vedlikehold vil det være en fordel å slake ut bakken noe fra dagens stigning på 1: 3,3. Utomhusnormalen viser 1:4 som maks stigning på arealer som skal klippes jevnlig  Dette har aldri vært nevnt noe sted under hele planleggingsprosessen – verken i møter eller i skriftlig form – og fremkommer nå som et litt overaskende forsøk på å spille inn et nytt argument for å transformere Vabua. 

Plan og Bygg sin informasjonsplikt

De mest tekniske og vanskeligst tilgjengelige dokumentene i Reguleringsplanen for Lund Torv omhandler de geotekniske forholdene. De færreste av oss har lest rapporten til Multiconsult – eller for den saks skyld forstått noe av den. I "Lund Torv – Områderegulering – Planbeskrivelse med konsekvensvurdering" er rapporten fra Multiconsult avspist med ett avsnitt. Skadekonsekvensklasse (katastrofe), Faregrad og Risikoklasse er ikke nevnt med et ord. Vi må dessverre konkludere med at man ikke bare har underkommunisert konsekvenser som går på miljø og trivsel (støy, sol/skygge, trafikale forhold osv.) – men også underkommunisert konsekvenser som har direkte betydning for liv og eiendom. Det er ingen tvil om kommunen her har forsømt sin informasjonsplikt overfor innbyggerne. 

Klimaendringer

Et stadig varmere og våtere klima med mer ekstremvær, gir ekstra grunn til bekymring, ettersom vi vet at vann skyller ut saltet i den marine leira og gjør den mer ustabil. NVE og andre instanser har jo alt varslet at det kommer til å bli gjort grundige vurderinger framover på dette.  Det er grunn til å gjøre oppmerksom på at konsekvenser av klimaendringer og hyppigere forekomster av ekstremvær ikke er berørt verken i rapporten fra Multiconsult eller Planbeskrivelsen for Lund Torv.

Verdivurdering

Reguleringsplanen for Lund Torv er helt fri for beregninger av verdiforringelsen for eiendommene som grenser til området som skal bygges ut. Det skarpe fokus som nå settes både på løsneområdet og utløpsområdet vil uten tvil få konsekvenser for verdivurderingen av eiendommene øverst i Vabua samt over store deler av Nedre Lund. Dersom utbygging settes i gang vil det være helt naturlig å forvente rettslige skritt fra berørte parter. 

Fylkesmannens rolle i klagebehandlingen

Avvisingen av klagene som Fylkesmannen leverte inneholder og et avsnitt om Vabua og de geotekniske forhold. Det fremgår helt klart av Fylkesmannens gjennomgang at man ikke har lest rapporten fra Multiconsult. Skadekonsekvensklasse, Faregrad og Risikoklasse nevnes heller ikke fra Fylkesmannen sin side med et ord. I denne saken har fylkesmannen opptrådt som et myndighetsorgan hvis oppgave kun er å støtte et annet myndighetsorgan – mot egne innbyggere. Slik kan vi ikke ha det.

Fylkesmannens behandling av klagene på Lund Torv

Vi er en anselig mengde mennesker som bor rundt Lund Torv. Noen er i offentlig sektor, andre i private bedrifter. Noen i frie yrker. En pensjonist her og en pensjonist der. Noen har bodd her i alle år – mens andre har kommer til i det siste – gjerne med en unge elle tre i bagasjen. Politisk er vi spredt jevnt utover hele aksen. Livssynet variere også godt fra hus til hus. Livsmotet, det samme. Mao. ikke ulikt etablerte nabolag man finner de fleste steder i Norge. Ikke spesielt spennende – men ikke spesielt kjedelig heller. Helt på det jevne. Men en ting har vi felles. Vi er fortørnet. Vi har vært fortørnet i mange år – men nå toppet det seg. Fylkesmannen – vår venn, trodde vi - gav oss en finger langt opp i nesegrevet. Konklusjonen på klagene som bortimot hundre personer stilte seg bak er at denne gjengen med klagere rundt Lund Torv ikke fortjener en eneste innrømmelse. Vi har ikke fått medhold i et eneste ett av våre klagepunkter. Ikke antydning om at vi kanskje kan ha hatt litt rett i noe. Ingenting. Nada. Null!  Nesten hundre personer har sendt inn klager. Kan hundre personer kollektivt og samtidig ta feil på så mange punkter på en gang. Hva er oddsen for det?

Her har vi sittet oppe – til langt på natt. Lest dokumenter – satt oss grundig inn i saker og ting. Konkludert over konsekvenser for eget hus og hjem – det varierer jo litt fra hus til hus her – så de ulike klagepunktene har fått ulik vekt her og der. Følelsen av ha gjort et godt stykke arbeid har jo ligget der – men det var likevel ingen overraskelse at kommunen summarisk avviste alle klager. I følge plansjef Venke Moe så var det egentlig bare en formalitet å avvise alle klagene så man kunne gå videre. Vi ventet på fylkesmannen – det er jo tross alt et mer uhildet organ, trodde vi. Men den gang ei.

Her er alle svarene som fylkesmannen har gitt - sju i tallet. 

1. Om planforutsetninger:  Fylkesmannen tar ikke klagene som gjelder manglende oppfølging av retningslinjene til følge. 
2. Om Medvirkning: Klagene, som gjelder manglende mulighet for medvirkning i planprosessen, tas ikke til følge. 
3. Om sakens opplysning, illustrasjoner, saksbehandling mv: Fylkesmannen finner etter gjennomgangen av klagene og saksdokumentene for øvrig ikke grunnlag for å kritisere kommunens saksbehandling, fagrapporter, utredninger og illustrasjoner i plansaken. 
4. Om mulig inhabilitet hos sentrale aktører: Fylkesmannen finner ikke noe grunnlag for å ta klagen om mulig inhabilitet til følge. 
5. Om bebyggelse (sentrumsformål og boligformål) Klagene som gjelder bebyggelsen (sentrumsformål og boligformål) tas ikke til følge. 
6. Om Trafikksystem og gateløsninger: Klagene som gjelder trafikksystem og gateløsninger tas ikke til følge. 
7. Om rekreasjon og parkarealer Vi finner ikke grunn til å ta klagene som gjelder rekreasjons- og parkarealer i Vabua til følge.

Fylkesmannens hovedkonklusjon er – sitat: Pga. det store engasjementet som er utvist i saken – og at klagerne aktivt har fremmet sine synspunkter gjennom hele prosessen anser fylkesmannen at planene har fått en grundig behandling i kommunen. Klagernes anførsler er grundig kommentert av kommunen som opprettholdt planvedtaket etter forberedende klagebehandling. Dette kan vanskelig tolkes som noe annet enn at utvist engasjement brukes mot oss. Jo større engasjement – jo mindre grunn til å ta klager til etterretning – helt uavhengig av om du blir hørt eller ikke. Det skal ikke være slik at en klage er mindre gyldig selv om den er fremført tidligere? Det synes fylkesmannen å mene.

Etter denne nedslående dommen er det betimelig å spørre seg selv. Er vi alle sammen idioter? Har vi ikke begrep om rollen vi har som naboer og gjenboere i en reguleringsprosess. Har vi alle sammen tatt feil? Bommet? Dummet oss ut?  Sammen med de 400-500 som gikk fakkeltog i Vabua i fjor høst. Sammen med de ca. 1550 som skrev under på petisjonen som ble levert daværende ordfører. Fylkesmannen synes å mene det. Med all respekt – fylkesmann – du har ikke gjort jobben din. Din "dom" er kun en avspeiling av kommunens synspunkter. Ord for ord.

Vi på Lund står overfor utbyggere med hastverk. De må få opp de nye byggene og solgt unna så lenge renta er på et bunnivå. Det er en stund siden landets boligpolitikk ble fundamentert på folks behov for bolig. Nå er hele fundamentet for boligbygging basert på private utbyggeres behov for å tjene penger. I en slik verden er en kommunes Plan og Bygningsetat redusert til en fasilitator for kommersielle utbyggeres planer og visjoner. Vår egen Plan og Bygningsetat har perfeksjonert denne rollen. En rolle så viktig at man er villig til å overse et enstemmig bystyrevedtak om at profilen i Vabua ikke skal endres. Alt for å berede grunnen for at noen få iblant oss kan tjene uhorvelig mange penger. Det kan dere tenke på - dere i AP, SV og MDG som samlet og uten antydninger til tvil sluttet dere til dette ødeleggende prosjektet.

Det er jo bare en drill

Vi bor jo der vi bor – så kanskje halve Kristiansands allerede vet det. Vi bygger nytt gjerde mot Torridalsveien og Østerveien. Det går seint, men det går fremover. Litt lenger for hver dag.  Noen dager skjer det nesten ingenting. Noen dager litt mer enn ingenting. Hver dag drilles det litt. Jo da. Ingen spiker – kun skruer. T20, T25 og T30 – rustfritt outdoor-stuff – for de som har greie på slikt. Kvalitet i alle ledd. Men i dag – fredag 16 oktober 2020 – mellom klokka 16:30 og 16:35 skjedde imidlertid det utenkelige. Teppet ble dratt vekk under meg. Noe jeg har tenkt kanskje kunne skje – vi bor jo der vi bor - men så tenkt at det ikke er mulig likevel. Kanskje ikke turt tenke på det. Noe som fikk meg til å stirre motløst inn i en avgrunn av sort suppe – som fikk arbeidslysten til å krakelere som en Ming-vase i en maling-blandemaskin på Jernia. 

Noen tok drillen min!

Mitt på ettermiddagen – mens sola skinte – og hele området er fullt av folk på vei hjem eller på vei til byen. Så tok de drillen – bare rasket den med seg -  i farta. Makan. Drillen var i full jobb. Den hvilte bare litt mens jeg hentet meg et par planker og fylte opp lommene med flere skruer. Til deg som tok den. Det finnes ingen unnskyldning. Ingen oppreisning vil kompensere nok. Ingen tilgivelse vil bli levert. Angrer du og kommer tilbake med den – så skal jeg lukke opp døra – kikke surt på deg– spytte på skoa dine og rive til meg drillen og slenge døra i fjeset på deg. Håper nesetippen din blir flat.

Hallooo – det er jo bare en drill.  Nei, det er det %&/¤# meg ikke. Det en 18 volts børsteløs Makita med 18 volts batteri 5 AH

Annleggsmaskinene vil innta Vabua

Plan og bygg har ferdigbehandlet klagene på vedtaket om reguleringsplanen for Lund Torv. I brevet til Fylkesmannen står det litt om Vabua som man bør merke seg.

Sitat: «Detaljert utforming av akebakke og motfylling er ikke avklart, men det er en forutsetning at utformingen gjøres slik at akebakken ikke flates ut for mye i bunnen og at den beholder ulike grader av bratthet.» Videre står det: «For vedlikehold vil det være en fordel å slake ut bakken noe fra dagens stigning på 1:3,3. Utomhusnormalen viser 1:4 som maks stigning på arealer som skal klippes jevnlig.» Dette er i beste fall en dårlig unnskyldning. Så vidt jeg har kunnet se har man aldri hatt problemer med å klippe gresset der på sommeren. Og en reduksjon fra 1:3,3 til 1.4 er mye.

Men det åpnes for ytterligere modifikasjoner av Vabua. Hør her: «Detaljert løsning på utforming av motfylling, akebakke og overvannshåndtering i Vabua må altså gjøres i en detaljert utomhusplan, der en må jobbe med terrengforming, geoteknikk og overvann i en og samme prosess.»

Men det er mer – og dette er selve rosinen i pølsa. «På grunn av grunnforhold er det i planen foreslått å etablere ei motfylling i bakken i Vabua for å sikre løsne- og utløpsområdene. Den er ikke endelig prosjektert. Dette må gjøres før den skal etableres, i forbindelse med byggeprosjektene som utløser behovet for motfylling.»

Da har vi det svart på hvitt. Anleggsmaskinene vil innta Vabua og omforme den slik at den skal tåle presset fra byggeprosjektene opp langs Østerveien. Dette er enten underkommunisert eller ny kunnskap har kommet for en dag i løpet av de siste månedene. Og det underlige er jo at man er villig til å løpe den risikoen det er å bygge så massivt i et område som åpenbart er så ustabilt at man ser seg nødt til slike tiltak.

Jeg håper Fylkesmannen biter seg merke i dette – under emneknaggen #manglende_konsekvensvurderinger.